以购代建。
01
最近关于房地产救市的新闻，似乎大家已经麻木了，关注度讨论度都不高。
在我的评论区中，声音最多的永远都是降低存量房贷利率的呼声。
这事我相信总有一天会下调的，至于什么时候咱也不敢说……但信心总归要有
除了存量房贷利率之外，我认为还有一事同样对于我们普通人而言非常重要。
那就是地方下场收房，“以购代建”。
关于“以购代建”的任何消息，只要你是对房地产感兴趣的，或者未来要买/卖房的，我都建议大家时刻关注。
因为这是少有能够改变目前市场现状的大招，也是未来重塑房地产格局的有利政策。
国家队下场收储，市场去年都已经在讨论了，中央层面是在今年5月17号才正式提出来。
当时央行在国新办发布会上表示，将新设3000亿元保障房收储再贷款，用来支持地方收储。
后来央行和住建领导们在山东济南召开了会议，确定了很多收储细则。
万事皆备，那就开干吧！
这段时间，有越来越多城市开始下场“收房”。
上周广东江门提出以保障房的价格征集商品房现房，征集范围不仅包括江门市区，还包括下属县级市台山市、开平市、鹤山市、恩平市。
征集房源要求单套面积120平方米及以下，产权清晰的现房，征集时间为一个月。
惠州也提出了在市区内收购商品房用作保障性住房。
苏州在6月2日提出“以需定购”，组织国企收购部分存量商品住房用作保障性住房。
有意思的是，6月26日，苏州工业园区新房成交数据暴增到600多套。
据当地一些小道消息，苏州正在开展收购库存商品房用作保障性住房的动作，涉及到以下新房项目。
重庆的速度应该是全国最快的。
6月23日，重庆市首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目已经投入使用。
首批房源95套，面积35平方米上下，每月租金1500元左右，包括物业费和宽带费，家具家电基本齐全，可拎包入住。
房屋位置好，租金比周边同等类型租赁住房便宜约10%，目前不到半个月的时间，出租率已超过60%。
重庆的例子说明，只要运营的当，保障房后续出租完全不需要担心，这笔帐地方不亏。
据不完全统计，截至目前，全国已有至少22个城市落地了政府收储商品房的模式。
02
很多人以为“以购代建”只是单纯用来当作保障房，但最近有几座城市在收储上做出创新。
收来的房不当保障房，但可以当作安置房、拆迁房啊！
同样是帮忙消化了库存，还解决了现在一些旧改项目烂尾。
广州本地人这两年是一听到“拆迁”就炸毛，像升龙、富力的一些旧改项目，大范围烂尾，搞得本地人祖屋也没有了，还要自己出钱在外面租房四处漂泊，要多惨有多惨。
曾经的旧改拆迁模式耗时长，且要求资金量大，目前已经没有几个开发商有这能力操盘了。
于是在国家提出收储的方向后，广州便开启了“以购代建”的新方向。
5月30日，广州增城区政府挂出公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。
简单来说，就是购买商品房来作广汕铁路被征收人的安置房。
像这种拆迁以前是要不赔钱，要不给当地村民赔偿新建安置房屋，现在既然周边有那么多库存商品房，何不直接买过来给村民安置呢，商品房的品质更好。
所以公告规定了要求在新塘范围内，四舍五入这也算是就地安置。
户型面积段必须能组合出≥72个280㎡和2个270㎡安置指标，总建面20700㎡误差在±300㎡内（我也搞不懂，评论区有建筑专业的欢迎解释一下。）
关键是对收购价格也作出规定：“土地成本+建安成本”。
也就是说，收房这个动作单纯就是帮助房企解套，你们反正也卖不出去，现在地方接手好歹还能给员工发工资，赚钱就别想了，地方本来也没有多少钱。
我觉得地方已经做的很厚道了，因为现在一些郊区的房子早就已经跌破成本价。
像增城现在卖的比较好的新塘华润置地润悦，当年地价都要12570元/㎡，6月份的新房成交均价是13604元一平，中间就差1034元，建安成本几乎是全亏进去了。
所以地方愿意给出“土地成本+建安成本”的价格去收房，真的很良心，开发商就偷着乐吧。
不仅仅是广州，还有一座省会城市，南宁版“以购代建”，也是同样的操作。
6月6日，南宁市江南区人民政府官网发布一则「南宁吴圩机场改扩建工程飞行程序净空处理超高房屋搬迁开展“以购代建”征集符合条件商品性安置房源购买公告。」
南宁吴圩机场扩建要征收当地人的土地，现在要购买一批商品房用作“拆迁安置房”，也就是回迁房，和广州的情况很像。
要求商品房位置在南宁江南区友谊路与光明路交叉口中心点为圆心的一公里的半径范围内，且只要产权清晰的现房。
计划安置约780人，收购商品房面积大约46800㎡，户型不限。
46800㎡按照100平一套算，大约是468套房子。
大家别看小这468套房子，现在本来买房的人就不多，南宁这种弱二线城市新房成交就更少了，468套比江南区一个月的新房成交量还要多。
“以购代建”大大利好区域的商品房去化，入围的商品房项目去化基本上是不用担心了。
南宁之所以执行那么迅速是因为早在前几年，南宁已经率先探索出拆迁版的“以购代建”。
根据南宁当地的媒体南宁住朋网报道，最早是在2019年，南宁南站立交项目是首次采用“以购代建”的方式，成为江南区和谐拆迁的典范之一。
去年南宁吴圩机场的扩建，也是采取“以购代建”的方式解决安置问题，当时安置选房823套，完成率高达94％。
拆迁版的“以购代建”，好处一个字“快”。
本地人在签完合同后，可以立马拿到房子装修入住，拆迁户不用担心烂尾，承建方也不用给拆迁户临时租房费，省下很大一笔费用。
地方拿到土地后，无论是基建还是重新盖房，速度都提高起来了。
运转速度快，就意味着能够大大减缓拆迁资金压力。
都是“以购代建”，地方收储不应该仅局限在保障房上，拆迁的模式同时可以运用。
当然关键是第一步，地方有没有钱去“收房”。
听一些朋友说，有不少地方都停在喊口号和开会的阶段。
据说地方手里钱不够，地方给出开发商的收储价格非常低，开发商也不愿意贱卖，收储当做保障房这事推动起来就没有那么顺利。
哪怕是有3000亿专项款，全国分一分也没多少。
那为什么有些地方就可以大刀阔斧去收房呢？
事实上，“收房”的资金来源主要是三个：地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金。
央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，只是作为新的资金来源补充。
也就是说还是得靠地方自身，如果全国范围都铺开的话，那么就得看后续这专项款能不能再加大一点力度了。
我个人认为是一定会的，现在全国也就剩下一线没有完全脱光，但首付降到2成以下，地方已经没有什么大招可出，再说了北上哪怕是放开了限购，对全国市场恢复帮助并不大。
在不能大放水的前提下，地方“以购代建”是目前比较可行的方式。
只有推行下去，才能在最短时间内帮助市场去库存，高层现在很着急。
6月20日，住建部都在催促各地尽快执行：
各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
意思很明确了，收储这事不能再拖了，大家赶紧的。
可以期待，下半年至明年，将会迎来一场轰轰烈烈的“收房潮”！
